房地產開發企業土地增值稅清算。2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定這四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。『答案解析』房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定這四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

　　知識點：房地產開發企業土地增值稅清算

　　（一）土地增值稅的清算單位

　　1.取得預售收入時，按照預征率預繳土地增值稅；達到清算條件進行清算；

　　2.以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算；

　　3.開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　『正確答案』B

　　『答案解析』以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

　　（二）土地增值稅清算的條件

　　（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的

　　（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

　　（3）直接轉讓土地使用權的

　　（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的

　　（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的

　　（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的——應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算

　　（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』取得銷售（預售）許可證3年仍未銷售完的，稅務機關可要求納稅人進行清算。

　　（三）非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　1.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　　（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　（四）土地增值稅的扣除項目

　　1.除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定這四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

　　3.房地產開發企業開發建造的公共設施

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』選項AB，成本費用不可以扣除。

　　4.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除；

　　5.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額；

　　6.質保金看發票

　　房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業的質量保證金，在計算土地增值稅時：

　　（1）建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；

　　（2）未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　7.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除——注意與企業所得稅的區別；

　　8.拆遷安置費的扣除

　　（1）房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的

　　安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

　　房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　（2）開發企業采取異地安置

　　異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按視同銷售處理，計入本項目的拆遷補償費。

　　異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　（3）貨幣安置拆遷的

　　房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

　　『正確答案』A

　　『答案解析』房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定這四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。房地產開發企業銷售已裝修房屋，可以計入開發成本扣除。

　　『正確答案』B

　　『答案解析』選項AC，不得扣除；選項D，未取得發票，質量保證金不得扣除，取得發票可以扣除。

　　（五）土地增值稅清算應報送的資料

　　（六）土地增值稅清算項目的審核鑒證

　　稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

　　（七）土地增值稅的核定征收

　　房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅

　　1.依法應當設置但未設置賬簿的；

　　2.擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

　　4.符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　核定征收率原則上不得低于5%。

　　（八）清算后再轉讓房地產的處理

　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　（九）土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金

　　納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

　　【例題·計算題】2017年2月，某市稅務機關擬對轄區內某房地產開發公司的房產開發項目進行土地增值稅清算。該房地產開發公司提供該房產開發項目資料如下：

　　（1）2014年3月以12000萬元拍得用于該房地產開發項目的一宗土地，并繳納契稅。

　　（2）2014年5月開始動工建設，發生開發成本7000萬，含向其他企業借款發生的利息支出800萬元。

　　扣除

　　地

　　12000+契稅

　　開發成本

　　（7000-800）

　　開發費用

　　稅金

　　加計扣除

　　合計

　　（3）2017年1月該項目已銷售了建筑面積的90%，共計取得不含增值稅收入36000萬元；未售建筑面積用于安置回遷戶，該業務在公司賬務上未反應銷售收入。

　　（4）公司已按3%的預征率預繳了土地增值稅1080萬，并聘請稅務中介機構對該項目土地增值稅進行鑒證，稅務中介機構提供了鑒證報告。

　　扣除

　　地

　　12000+契稅

　　開發成本

　　（7000-800）+4000

　　開發費用

　　（①+②）×10%

　　稅金

　　加計扣除

　　合計

　　（5）該項目已經繳納增值稅2000萬元。

　　（其他資料：當地適用契稅稅率為4%，省級政府規定開發費用的扣除比例為10%）

　　扣除

　　地

　　12000+480

　　開發成本

　　（7000-800）+4000

　　開發費用

　　（①+②）×10%

　　稅金

　　2000×12%

　　加計扣除

　　合計

　　問題（1）：簡要說明稅務機關要求該公司進行土地增值稅清算的理由。

　　解析：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經出租或自用的，稅務機關有權要求企業清算。

　　問題（2）：計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的房地產開發成本。

　　解析：開發成本=（7000-800）+4000=10200（萬元）

　　扣除

　　地

　　12000+480

　　開發成本

　　（7000-800）+4000

　　開發費用

　　（①+②）×10%

　　稅金

　　加計扣除

　　合計

　　問題（3）：計算該公司應繳納的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

　　解析：應納城建稅、教育費附加和地方教育費附加=2000×（7%+3%+2%）=240（萬元）

　　問題（4）：計算該公司應補繳的土地增值稅。

　　解析：扣除項目合計

　　=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%

　　=29724（萬元）

　　增值額=40000-29724=10276（萬元）

　　應納土地增值稅=10276×30%=3082.8（萬元）

　　應補繳的土地增值稅=3082.8-1080=2002.8（萬元）

　　問題（5）：回答稅務機關能否對補繳的土地增值稅征收滯納金，簡單說明理由。

　　解析：不能。納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

　　問題（6）：稅務機關對中介機構出具的鑒證報告，在什么條件下可以采信。

　　解析：對按稅務機關規定的格式出具的、符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

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