兩種情況下，A企業出租部分的房產稅都是從租計征，繳納的房產稅完全一樣。如果A企業沒有把出租部分的面積換算成建筑面積進行調整，A企業多繳納房產稅1.26萬元。企業將自有房屋分割出租，房產稅的征收由單一的從價計征變更為從價計征和從租計征兩種方式。《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》規定，其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。根據此規定，A企業一次性收取的跨年租金，應一次性確認所得稅收入！

　　A企業自有辦公用房1000平方，購入總價值1200萬元，原為該企業辦公自用。2017年9月1 日，該企業為了壓縮辦公成本，將其中的500平方辦公用房分割，出租給其他企業使用，并一次性收取了該企業自2017年9月1日-2018年8月31日共12個月的房屋租金328500元。

　　假設A企業為一般納稅人，該辦公房屋取得的時間為2014年12月，上述業務發生后，A企業應該做哪些工作，如何進行涉稅事項調整，如何進行賬務處理？

　　第一、納稅人應及時采取哪些工作？

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條規定：房產稅依照房產原值一次減除１０％至３０％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

　　A企業擁有的房屋在2017年9月前，全部自用，應該從價計征；2017年9月開始，A企業將部分房屋出租，出租部分應該從租計征。

　　A企業應及時到主管稅務機關變更房產使用信息，將房產稅的征收方式進行變更，由單一的“從價計征”變更為“從價計征”和“從租計征”兩種方式。

　　需要注意的是，納稅人進行相關信息變更時，要注意把出租部分的面積換算成“建筑面積”，否則，納稅人從價計征的部分會多繳納房產稅。

　　舉例：假設A企業的辦公用房建筑面積為1000平方，實際使用面積為800平方；如果A企業用以對外出租的部分500平方為實際使用面積，則A企業進行房產信息變更時，應把出租面積換算成建筑面積。

　　對外出租的面積=500÷（800÷1000）=625平

　　自用面積=1000-625=375平。

　　則：A企業從價計征的房產稅為1200×（375÷1000）×（1-30%）×1.2%=3.78萬元

　　如果則A企業進行房產信息變更時，沒有把出租面積換算成建筑面積，而是按照使用面積進行調整，則：

　　該企業從價計征的房產稅為：1200×（500÷1000）×（1-30%）×1.2%=5.04萬元

　　兩種情況下，A企業出租部分的房產稅都是從租計征，繳納的房產稅完全一樣。

　　兩者相比，如果A企業沒有把出租部分的面積換算成建筑面積進行調整，A企業多繳納房產稅1.26萬元。

　　第二、納稅人有哪些涉稅問題？

　　A企業將自有辦公用房的部分分割出租給其他企業使用，涉及以下稅種：

　　1、房產稅

　　企業將自有房屋分割出租，房產稅的征收由單一的“從價計征”變更為“從價計征”和“從租計征”兩種方式。

　　根據房產稅暫行條例第7條的規定，房產稅按年征收，分期繳納。由省、自治區、直轄市人民當局固定納稅期限。

　　A企業一次性收取跨年租金，可以一次性計算繳納房產稅，也可以分兩次計算繳納房產稅。

　　2、增值稅

　　A企業改辦公房屋取得時間為2014年12月。

　　根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　因此A企業出租辦公用房的行為，可以適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　營改增36號文規定，納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，預收租金不能按月(季度)分攤計稅，應當在收到租金的當月(季度)全額計入銷售總額。

　　因此，A企業應該在2017年9月份，收到租金時，一次性計算繳納增值稅。

　　需要注意的是，對于“其他個人”出租房屋的增值稅征收有特殊規定。《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規定，其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

　　3、企業所得稅

　　納稅人需要注意的是，營改增36號文對于采取預收款提供租賃服務的納稅義務發生時間的規定，是對“增值稅”納稅義務的規定，不是對該行為企業所得稅納稅義務的規定。

　　《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第九條規定：企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

　　根據此條款規定，A企業一次性收取跨年房租，可以分期確認所得稅應稅收入。

　　然而，該條例第十九條又規定：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

　　根據此規定，A企業一次性收取的跨年租金，應一次性確認所得稅收入！

　　納稅人到底應該如何核算所得稅收入才是正確的？

　　《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號） 對此做出了規定：根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

　　好吧，納稅人可以采用不同的方法確認所得稅收入，有了選擇確認納稅義務時間的權利。

　　4、印花稅

　　A企業出租不動產，應按照“財產租賃合同”，按照租賃金額1 ‰進行貼花。

　　根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，購銷合同的計稅依據為合同上載明的“購銷金額”。而在實際經濟活動中，購銷合同中的“購銷金額”有的包括增值稅稅金，有的不包括。企業計算繳納印花稅，應按以下方法進行計算：

　　1、如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據；

　　2、如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據；

　　3、如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計稅依據。

　　第三、納稅人應如何進行賬務處理？

　　一、如果A企業采用《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條的規定，將收取的跨年租金一次性確認所得稅收入，企業應進行如下的會計處理：

　　借：銀行存款 328500

　　貸：其他業務收入 房租 312857.14

　　應交稅費 簡易計稅 15642.86

　　二、如果A企業采用《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第九條的規定，將收取的跨年租金分期確認所得稅收入，企業應進行如下的會計處理：

　　借：銀行存款 328500

　　貸：其他業務收入 房租 104285.71（4個月）

　　遞延收益 房租 208571.43（8個月）

　　應交稅費 簡易計稅 15642.86

　　次年：將2018年應分攤的租金收入計入收入

　　借：遞延收益 房租 208571.43

　　貸：其他業務收入 208571.43

　　注：有企業將待確認的收入計入“預收賬款”科目或者“其他流動資產損益”科目，個人認為都可以。

　　三、房產稅的會計處理方法，企業應按照自用面積，換算出對應的房產價值，從價計征；根據出租部分取得的租金，從租計征。

　　企業從租計征的房產稅，企業可按照上面的分析，一次性計算繳納或者分期繳納，不一一闡述。

　　四、印花稅需要根據租賃合同的簽約內容，在合同簽約后，一次性貼花。